苏斯劳新闻特别报道

“他们大部分钱都花在了自己负担不起的房租上。”

“他们不能为家人提供食物，他们不能让孩子参加任何课外活动。”

“人们住在不合标准的房子里。”

“那些被认为拥有体面薪水的人，教师，甚至是入门级消防员，都买不起房子。”

“在佛罗伦萨，我们有很多无家可归的家庭。”

“我们似乎没有足够多的低收入房产，可以为这些人提供更高质量的生活。”

这只是4月28日佛罗伦萨市住房实施计划利益相关者咨询小组(SAT)成员在被问及他们对社区住房情况的看法时所发表的一些评论。

随后对SAT成员的采访发现了许多与住房和经济问题有关的其他问题:

• 性暴力发生率上升，为家庭暴力提供庇护的人数急剧增加
• 捐赠服务使用记录
• 不断减少的劳动力和过度劳累的员工
• 离婚率上升
• 青少年吸毒和酗酒增加
• 关键志愿部门减少
• 从社区撤退的将军

原因各不相同，从汽油价格上涨、通货膨胀和流行病影响等全球性问题，到俄勒冈州的具体问题，如租金即将上涨。人们经常提到缺乏儿童保育，以及就业问题。

在接下来的几个月里，Siuslaw News将与各种利益相关者一起研究所有这些问题，但首先将回顾所有参与者所说的对佛罗伦萨居民的最大贡献因素:住房。

由于事关重大，我们采访的每一位SAT成员都强调了社区团结起来帮助缓解这些问题的重要性。

这一进程被描述为充满希望，但也不稳定。

分析

2018年，佛罗伦萨市通过了住房需求分析(HNA)，提供了创造更多住房机会的统计数据、预测和目标。

其中一个目标是更新居住规范，让更多的劳动力住房在2019年完成。从那时起，俄勒冈州通过并澄清了从经济适用房到环境问题等一系列问题的新法律。

为了解决这些问题，该市创建了住房实施计划项目(HIP)，其目标是更新城市住房法规，同时也寻求对其他问题的建议。这包括一些复杂的问题，比如过渡性住房，在2019年的法规中，过渡性住房最初被禁止进入居民区，还有短期住房，包括对允许的住房设置上限的可能性。

由于这些问题可能很敏感，SAT希望创建一个尽可能广泛的范围，9月29日举行了第一次开放参观日，现场和网上都有，他们要求所有社区成员参与。

“我们需要确保这是一个很好的政治卖点，”市议员比尔·迈耶在第一次HIP会议上说。“无论我们想出什么解决方案，我们都必须确保它能保持佛罗伦萨的特色和生活质量。”

SAT已经包括了16个地方组织和征税区，以及个人开发商、过渡性住房组织、部落委员会成员、医疗保健专业人员和多个城市部门。

“这个项目的成功将在很大程度上来自公众的参与，”该市在宣布9月份的开放日时说。

对佛罗伦萨来说，这是一个关键时刻。

MIG/APG是一个城市规划组织，正在通过拨款与该市合作，更新代码和识别住房问题，向该市提供了一份报告，列出了当前住房环境中的困难。

这一数据，连同佛罗伦萨市工作人员和SAT成员提供的其他统计数据，显示出一个正在挣扎的社区，尤其是它的劳动力。

“我们没有房子……”

房屋正在建造中。

在2015年至2021年期间，在2008年房地产崩盘后的一段休眠期之后，随着该市处理318套住房的建设，该行业开始复苏。

然而，当MIG/APG查看海航2018年的预测时，他们发现增长“略低于预期的需求增长”。

与此同时，人口以更高的速度增长。

在城市增长边界(UGB)，即围绕佛罗伦萨城市边界的可建造土地，预计2018年至2036年间，人口将从10,486人增加到12,544人，平均每年114人。

但在两年内，人口增长了696人。

MIG/APG报道称:“波特兰州立大学估计，2020年UGB内的人口为11182人，而2020年美国人口普查估计，城市范围内的人口不到9400人。”

与此同时，建造的住房类型是许多当地工人无法企及的。

2018年，该市预计新建住宅中，62%需要是单户、移动住宅或制造业住宅，22%是多户单元，16%是联排别墅和复式住宅。

该市认为所有住房都是“必需住房”，所有类型的住房都是健康经济所必需的。但对低收入者来说，包括公寓在内的多户型单位尤为重要。

但在2015年至2021年期间，该市批准建设的318套公寓中，MIG/APG报告称，76%是单户住宅，20%是联排别墅和复式住宅。

MIG/APG没有报告任何批准的多户家庭。

同样在2018年，该市估计需要为包括无家可归的个人或家庭在内的特殊需求人群提供40个单位。在2020年，econornorthwest的一项分析估计，需求为87套。

然而，MIG/APG没有报告这些单位已经建造。

“过去几年里，我们建了很多房子，”罗恩·曼恩(Ron Mann)在4月的会议上说。“然而，当我们查看库存基础时，我们没有任何一套房子在市场上以合理的价格出售。”

与此同时，新房和旧房的价格都在暴涨。

“…突然，他们都有麻烦了。”

2016年，佛罗伦萨的平均房价为21.2万美元。

但在2021年，MIG/APG的数据显示，这一数字为37万美元，增长了42%。

新的住宅已经达到了这些高度，甚至更高。新开发项目三里草原(Three Mile Prairie)的房屋起价为35万美元，这些房屋要到2023年才能上市。

今年，三里公寓的住宅售价平均为41万美元。

橡树公地一栋建于2020年的联排别墅最初以27.9万美元的价格售出。今天，在降价之后，它的挂牌价格是35万美元。

对劳动力来说，价格太高了。

根据劳动力俄勒冈州的数据，佛罗伦萨的家庭收入中位数低于莱恩县，分别为42,356美元至52,426美元。

Suzanne Mann-Heintz在SAT上表示:“人们都有全职工作，但每月的工资在1400美元到1800美元之间。”

但这些工资无法完全支付抵押贷款。

到2020年，一套价值25万美元的房子按3.5%的利率计算30年，考虑到抵押贷款保险和税收，每月抵押贷款还款额将为1,596.66美元。从那以后，平均房价和利率都上涨了10万美元。

租金也很高，根据佛罗伦萨地区商会(Florence Area Chamber of Commerce)的数据，在西莱恩县(West Lane County)和佛罗伦萨，一套两居室的平均租金为1250美元。

为了支付房租或抵押贷款，“有很多双人家庭，所以年轻的家庭和祖父母住在一起，”曼-海因茨说。

但任何财务上的偏差，从裁员到医疗账单，都可能产生灾难性的影响。

“奶奶中风了，突然他们都有麻烦了，”曼-海因茨说。

有时这些家庭生活在困难的环境中。一位SAT成员说，一辆拖车的厨房里有个洞，没有绝缘，家里也没有电。

有些房东会解决问题，有些房东不会，还有一些房东决定一起退出游戏。

“租赁市场上的出租房屋正在出售，来自各地的人都在购买。他们现在是自住的，”一位物业经理表示。“他们现在买房是为了离开加州等州，这减少了租赁供应。我是说相当多。”

在其他时候，劳动力出租房出售供兼职使用。

2020年美国人口普查发现，佛罗伦萨13%的房屋被认为是“空置”的，近700套。

MIG/APG报告称:“这主要包括第二套住房和度假租赁等主要住宅。”

佛罗伦萨市规划主任温迪·法利·坎贝尔估计，她的办公室每周至少会收到一次短期租赁的咨询。

两年前，该市发现有143个劳动力和特殊需求住房的“被压抑”需求。也就是说，如果建造143个这样的单元，就有足够的住房来缓解劳动力的住房需求。

根据法利坎贝尔的说法，到2022年，即使到目前为止已经建造了房屋，被压抑的需求也会增加一倍多，达到300套。

但也有亮点。

今年，有两个面向劳动力的项目已经开始建设，一个是Shore Pines，它将有两个建筑群，共计68个单元，另一个是Oak Manor，将有24个单元。

其中一些公寓的租金预计低至400美元，而其他公寓的租金则固定在该地区收入中位数的30%。该市与这些开发项目密切合作，并为这些项目颁布了多单元房产豁免(MUPTE)税收减免政策。

但这些项目预计将在2023年和2024年完工，预计也会很快被租出去，橡树庄园预计可租期仅为几周。

FarleyCampbell在7月份与海岸电台(Coast Radio)的一次谈话中还表示，今年收到的大部分公寓预计价格将超过30万美元。

与此同时，租金预计将大幅上涨。虽然该州确实在2019年通过了租金控制法，设置了年费率上限，但费率与通胀挂钩，而通胀已经飙升。

今年，房东被允许将租金提高9.9%。到2023年，这一比例将达到14.6%。

在佛罗伦萨，每月支付1250美元的租房者每月的租金涨幅最高可达182.50美元。

这种平衡很微妙。由于建筑供应仍然供不应求，开发商的利润通常非常微薄。房东不得不与有时难以相处的房客、复杂的驱逐法以及自身不断上升的成本作斗争。

但租房者也面临着住房以外的挑战。

“粘在一起”

“在这里生存非常昂贵。很多人不得不做多份工作，但却没有生活，”移动危机响应(MCR)项目经理卡米尔·格里斯沃尔德在被问及人们为什么打电话给她的单位时表示。“在工作、学校、个人生活或不存在的地方导航，或者只是弄清楚自己在生活中的位置。有很多年轻人吸毒酗酒。我们都在想该怎么做。”

随着房地产市场的萎缩，劳动力也在萎缩。2019年，俄勒冈劳动力报告称，佛罗伦萨有1950人受雇于该地区的旅游业。到2021年，该公司的员工人数已缩减至1450人。

由于人手短缺，加之工资低、通货膨胀、汽油价格上涨、缺乏儿童保育、大流行的持续影响以及住房不稳定，工人们面临着倦怠。

“毫无疑问，是住房，”佛罗伦萨食品股份公司执行董事科林·摩根说。“如果你要做的决定是，‘我是不吃饭，还是支付房租或抵押贷款来获得一个栖身之所?’答案是‘是的’，你就会不吃饭。”

其他社会问题也随之出现。Siuslaw外联服务(SOS)主任鲍勃·泰特(Bob Teter)谈到了2022年性侵案件的增加，而“俄勒冈法律中心表示，我们可能有该州最严重的家庭暴力案件。”

暴力事件的增加与经济困难有关。

“人们总能找到发泄的方法;他们不知道如何处理，人们就会发火，”泰特说。“我们互相攻击。我们失去了处理逆境的能力，我们不知道如何互相支持。”

但这并不意味着人们不是。

Teter谈到了他和HIP带给两党候选人的一些过渡性住房想法。

“他们都说，在这个县的所有社区，他们认为佛罗伦萨实际上在向前发展，并寻求解决问题。他们在这个县的其他地方没有看到这种情况。”Teter说。

他还报告说，有多达500套劳动力住房正在建设中，而其他趋势，如高房价，可能最早在明年就会走向低迷，再加上汽油价格和通货膨胀。

泰特说，情况会稳定下来，但这可能需要时间，可能需要几年。在此期间，社区必须共同努力。

泰特说:“我一直认为，对一个社区的试金石是它如何应对灾难。”“社区互相撕裂，这是不健康的。一起禁止的社区才是健康的社区。”

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HIP虚拟开放日将于9月29日(周四)在佛罗伦萨活动中心举行，与会者可以选择亲自参观。下午5:30开门，演示将在5:45开始。社区成员可以在网上就问题发表意见，这项服务将持续到10月17日。

有关HIP的更多信息，请访问ci.florence.or.us/boardsandcommissions/florence-housing-implementation-plan-stakeholder-advisory-team。要查看HIP材料，包括会议视频，请访问

ci.florence.or.us /规划/ housing-implementation-plan-project。

现在在线，阅读摩根从佛罗伦萨食品分享的角度对这个问题的看法。点击这里阅读://www.onurtepe.com/article/a-real-linchpin-to-the-entire-economy

下周，我们将听到Bob Teter关于家庭暴力和SOS的报道，以及佛罗伦萨商会、MRC和佛罗伦萨食品分享对劳动力的特别报道。

HIP虚拟开放日将于9月29日(周四)在佛罗伦萨活动中心举行，与会者可以选择亲自参观。下午5:30开门，演示将在5:45开始。社区成员可以在网上就问题发表意见，这项服务将持续到10月17日。