解决佛罗伦萨市的短期和过渡性住房问题

2022年12月5日“不要为无家可归者提供任何东西，只给他们一张去尤金的汽车票，”最近佛罗伦萨市住房实施计划(HIP)开放参观调查的一名受访者在被问及他们对无家可归者的看法时写道。“你给他们的任何东西只会让情况变得更糟，更多的人会来到这里。让佛罗伦萨保持友好。这是最后的好地方之一。”

另一个人写道:“我们需要短期的应急、过渡性和负担得起的住房，以应对不断增长的无家可归者。由于租金上涨，有住房的居民——工薪家庭和老年人——正变得无家可归。”

其他人则认为楼市不稳定有不同的原因。

一位受访者写道:“我认识很多人(包括我自己)，他们在自己的房子里租得很好，却被赶了出来，目的只是为了把它变成度假租房。”“我们需要为居住在这里的人提供住房，而不是为游客。”

但短期租赁有多种理由。

“佛罗伦萨没有足够的酒店房间。佛罗伦萨可以继续是一个以游客为基础的‘动态之城’，也可以继续扼杀‘金鹅’，”另一条评论写道。

这些回复都是匿名的，是9月29日至10月17日开放的一项调查的一部分，目的是帮助佛罗伦萨市更好地了解社区的住房条件和需求。根据11月8日开放参观日期间提交的一份调查报告，调查结果还将有助于“告知该市未来可能采取的住房实施战略”。

在我们关于调查的两部分系列的总结中，Siuslaw新闻研究了调查中的两个主要主题，过渡性住房和短期租赁，这两个主题在HIP中都有专门的小组委员会，以研究可能的代码更改、合作伙伴关系和其他解决方案。

无家可归

报告称:“许多居民对无家可归问题感到担忧。”报告发现，86%的受访者称无家可归是一个“重大问题”(38.35%)或一个“问题”(47.82%)。

一位受访者评论说，警察会把没有庇护的人从他们以前居住的城市赶走，“我喜欢这样。无家可归的人和吸毒的人是城镇犯罪的罪魁祸首，把他们赶走吧。”

另一条评论写道:“我会提出这样一个事实:富人真的讨厌无家可归的人，不公平地把他们说成是可怕的人。”

在寻找无家可归及其原因的定义时，人们的回答呈现出各种各样的观点，一位评论员表示，无家可归包括“……那些住在房车里的人负担不起在房车停车场停车的费用，被迫四处流浪，把车停在任何他们能逃过惩罚的地方。”

另一条回复写道:“这里没有房子，家人和同事一起住在一所房子里帮忙。”“我们的房子已经满了，所有人都在出租，都在等待名单上，所有人都有收入。所有工作/学习都在这里。”

无家可归的影响也是一个常见的主题，一位答复者说，“吸毒影响稳定/住房，住房影响吸毒。必须认识到佛罗伦萨的毒品问题，在某些地区尤其可怕。”

然而，另一项回应着眼于当面临刑事指控时可能发生的恶性循环，这对无家可归者来说是很常见的。

一条评论写道:“在获得/维持住房和有偿就业机会方面，受司法影响的个人是一个非常不利的社会群体。”

许多人呼吁为解决这些问题的项目提供更多的帮助——“我们需要找到和/或建立设施，为成瘾和心理健康提供专业帮助。如果没有这些设施，无家可归将降低公民的生活质量。”

另一条回复写道:“弱势社会群体的人觉得参与项目没有意义，因为有太多的约束和障碍要跨越才能前进。”“因此，这会导致更多失败的项目。”

至于社区应该做什么，意见不一。

一条评论写道:“为无家可归者提供住房的大胆举措将为我们的小镇带来很多积极的关注，而另一条评论则表示，“如果佛罗伦萨通过提供住房来鼓励无家可归者，会有更多无家可归者到来。”

临时住所

虽然该地区有多种帮助无家可归者的服务，从“援助之手”到“Siuslaw外展服务”，但目前有两个严格致力于庇护的项目。

佛罗伦萨寒冷天气应急避难所由小型个人单元组成，向所有需要的人开放，以及过渡性住房计划“第一步”，为有限数量的个人提供长期住房，以及为客户提供住房过渡服务。

HIP一直专注于后者，71.5%的受访者认为城市应该允许这些服务，一些人支持他们的扩张，并与尤金的机会村等项目建立新的合作伙伴关系。

“没有必要重新发明轮子。为最好的解决方案寻找最好的合作伙伴，”这是一个常见的回答。

但受访者表示，项目应该受到限制，62.02%的人“非常同意”或“同意”该市应该设置一个上限，不过具体数字是多少没有接受调查。

对于项目提供的便利设施的要求也达成了一致:64%的人希望有景观美化和筛选要求，而超过50%的人希望有存储设施、公共区域和停车场。

“这应该是一个旨在保护人们尊严的空间，而不是像对待牲口一样对待他们，而不是向他们强化挣扎的人是不受欢迎的，是碍事的，”一条回复写道。

至于应该提供什么类型的庇护所，67.9%的受访者认为应该建造“迷你屋”，一些受访者认为这是创建自给自足社区的机会。

“我们可以以微型家庭社区而闻名，并培养替代物质家庭社区，甚至在两者周围创造就业机会，”一个回复写道。“这既可以创造全年旅游，了解我们的社区，也可以创造可出口的可持续就业机会。”

53.85%的受访者主张建设公寓楼，部分受访者主张改造该地区的废弃建筑，以提供服务。移动住宅等临时建筑的支持率为39.9%，相对较低。

但在过渡性住房的具体位置上存在矛盾。大多数受访者认为过渡性住房应与城市基本服务设施保持一定距离，21.63人“非常同意”，36.06人“同意”。

一条评论写道:“任何靠近交通、就业机会和/或杂货店、图书馆、医疗设施等服务的地方。”

但其中许多服务设施，如图书馆，都位于居民区，受访者完全拒绝将其作为一个可能的地点。当被问及过渡性住房应该位于哪个区域时，只有26.44%的人认为“任何居住区”，而“低密度”、“中密度”和“高密度”居住区的支持率低于20%。目前，佛罗伦萨城市法规禁止在居民区建造所有过渡性住房。

“机构或办公区域”增长38.46%，“商业区域”增长45.67%。

没有一项分区计划获得多数人支持，亦有评论认为根本不应订有分区规定。

另一条写道:“把人们放在特定的地方，会让人们受到侮辱——一点都不酷。”“这会降低他们对社会的价值，并进一步把优秀的社区成员赶走。”

短租(STR)

“短租是旅游经济住房组合的重要组成部分，但它们推高了房价，给在该地区生活和工作的人带来了稀缺，”一位受访者在谈到他们对STR的担忧时写道。

目前，该市还没有关于STR的规定，调查将STR定义为“任何连续30天以内供人居住的居住单位”，不包括酒店、汽车旅馆、旅馆、住宿加早餐和寄宿公寓。相反，这个定义关注的是通过AirBnB或Vrbo等渠道进行的租赁，这给租赁市场带来了一些压力。

“人们把居住空间变成了STR，这赶走了(今年已经发生过几次)长期居住的好社区，现在他们负担不起住在这里，也找不到几个地方住。我每天都害怕这种事情发生在我身上，”一个人写道。

“房屋供应的变化”是受访者最关心的问题，58.5%的受访者将其列为首要问题，14.29%的受访者称其为第二大问题。“房屋成本及/或房屋价值的变动”是第二大担忧，占40.82%。

但许多受访者将str与佛罗伦萨经济的整体健康状况联系起来，其中一位受访者表示，str允许“更多的游客和他们的消费在城里——这有助于促进商业，欢迎旅游业，并在这些领域创造更多就业机会。”

对其他人来说，STRs帮助解决了该地区在高峰时期酒店短缺的问题。

一条评论写道:“我很高兴在我们的社区里有str，让朋友和家人来做客时可以住在这里。”“如果这里没有，我们就得在其他地方见面。但我也知道很多人不尊重他们的使用。”

虽然对与STRs相关的噪音、垃圾和交通的担忧通常排在最后面，但偶尔也有“糟糕”租户的评论。

最重要的是，受访者认为需要对STR进行监管。

超过70%的人同意佛罗伦萨市应该要求STR的营业执照，以及财产检查。

当被问及“短期租赁是否应遵守不同的运营标准，如停车和噪音”时，超过60%的人同意。如果任何STR违反了任何规则，超过80%的人认为他们应该受到罚款和处罚。

然而，尽管72%的受访者“强烈”或“有点”同意限制STR的数量，但他们在如何实际做到这一点上存在分歧。

当被问及对偏好进行排序时，34.07%的人将“占住房总数的比例”作为首选，而31.85%的人认为“在城市范围内的总数量”是固定的。

无论佛罗伦萨决定如何继续，一些受访者强调要谨慎:

“短租是高风险房产，维护成本很高，”一个回复写道。“市政府在开始试图起草法规之前，需要更好地了解这个市场的性质。”

策略

“在政府试图‘解决’社会弊病的几乎每一个例子中，它都失败了，而且往往让情况变得更糟，”有人在被问及该市应该如何帮助解决住房问题时写道。“事实证明，政府的社会工程耗资巨大，却未能实现其既定目标。”

另一方面，一项评论指出，佛罗伦萨孤立的退休社区提出了独特的挑战，“政府必须参与-私营企业不能做所有的事情。”

Johnson Economics和MIG/APG在调查结束时提供的一份报告列出了该市可以采纳的一些策略。MIG/APG一直在为HIP编写报告和调查。

在土地供应战略方面，高度优先考虑对城市增长边界内土地的未来兼并投资，包括当前城市边界的北部和东部地区。

报告写道:“这些可能是目前走廊或基础设施附近的地区，以及未来分区将创造出最能满足纽约市住房目标的社区的地区。”

在中等优先级中，在城市范围内重新规划现有土地，这将涉及考虑商业、工业或机构区，以释放住房区域。

HIP目前正在研究的一项战略是更新城市法规以支持住房类型，这是中等优先级，而“创建一个检查和补救不合格住房的计划”被列为高优先级。

调查报告称:“该市目前缺乏定义不安全或不健康住房的法规。”“可以制定一项规范和检查计划，以帮助提高当地现有住房的质量。这些项目的大多数例子只包括租赁住房。”

在“财政激励”和“住房资金来源”的话题上，列出了一系列可能的策略。

一般义务债券，即为建筑和其他与建造住房相关的资本成本提供直接资金，可以付诸表决。或者，市政府可以对新建筑征收消费税，所得收入也将用于项目建设。

其他策略着眼于让开发变得更容易，比如对某些类型的经济适用房“减免房产税”，包括“完全或部分豁免”。有人还建议在一段时间内推迟向该市支付发展费，将现有税收(如佛罗伦萨城市复兴机构的资金)重新定向到住房。

住宅或混合用途项目的许可被认为是一个高度优先事项，目前HIP正在审查。

最后，“项目和伙伴关系”有各种各样的战略，从加强与地方项目、联邦补贴的经济适用房项目(如住房和城市发展部)以及通过非营利组织开展的教育和财政援助项目的现有伙伴关系。

在接下来的几个月里，HIP将审查调查结果，将其与其他研究结合起来，并向公众展示他们的发现。

要跟踪HIP的进展并注册更新，或了解更多关于HIP的信息，请访问www.ci.florence.or.us /规划/ housing-implementation-plan-project．浏览调查结果www.ci.florence.or.us网站/违约/文件/ / 25064 / hip_sat_4_packet.pdf fileattachments / housing_advisory_committee /页面．