佛罗伦萨住房实施计划开放日寻求社区对代码的投入

10月17日星期一，佛罗伦萨市住房实施计划(HIP)在线调查将结束，社区将在几天内提供他们对佛罗伦萨住房方向的意见。

调查的一个特别部分，“分区更新评论或问题”，让一些调查参与者摸不着头脑，因为他们面临着一个涉及60页突出显示的城市代码的散文式问题。

虽然很容易跳过，但调查的这一部分可能被认为是最关键的，因为它涉及了将要做出哪些改变的具体细节，特别是佛罗伦萨的住房法规。

但有一个部分，“清晰客观”，占据了调查的大部分页面，但却是所有主题中最不透明和最具挑战性的。这个主题涉及自然资源和建筑建设的相互作用，引发了一系列关于佛罗伦萨未来会是什么样子以及代码如何帮助定义未来的问题。

家庭是如何与湿地和野生动物栖息地相互作用的?在这些地区将建设什么样的开发项目，如果应该这样做的话，它们必须遵循什么样的规则?

“你能做什么样的事情?”佛罗伦萨市规划主任温迪·法利·坎贝尔问道。“如果你把所有这些房子都搬到这个地区，你能不能不只是避免，而是减轻?”

从房屋与湿地等关键区域的距离，到迫切需要的住房与佛罗伦萨独特环境之间的相互作用，这项调查不仅让公众有机会思考这些相互作用，而且允许空间提供具体的建议。

为了帮助指导人们完成HIP调查中最密集的部分，FarleyCampbell深入介绍了一些建议的代码更改，以及人们在填写调查时可以看到的内容。

“清晰客观”

全年以来，该市一直致力于通过HIP更新城市代码，他们与研究公司MIG/APG和Johnson Economics合作，对2019年更新的城市代码以及目前可能的变化进行审计。

今年7月，MIG/APG提交了一份可供考虑的可能的法规变更草案，其中包括经济适用房法规、过渡性住房和短期租赁等方面的大量建议。

但MIG/APG建议的一些最大变化来自他们进行的审计，他们发现2019年准则的某些部分不符合ORS 197.307(4)的“明确和客观”标准。

“清晰”意味着代码明确地说明了开发人员在项目中应该做什么，而“目标”则确切地告诉他们应该做什么来满足代码。

如果代码不客观，可能会导致城市和开发商之间的理解差距。

例如，2019年的法规规定“尽量减少对地块剩余区域的植被清除，包括其他情况下允许植被清除的后退区域的部分。”

规则很明确，开发商需要尽量减少建筑结构以外的植被。但“最小化”一词并不客观。

“没有人知道最低限度是什么;这取决于开发者，”FarleyCampbell说道。“你可能会听到其中一个开发商说，‘我们必须把这些都搬出去，我必须在这里安装20英尺宽的CAT，我需要这么大的空间。“嗯，不完全是。你可以把小一点的猫放在那里，从建筑地基10英尺的地方，得到你需要的空间。对吧?目前还不清楚。”

也有可能，城市雇员看到20英尺CAT的想法，认为它还不够清理，甚至需要移除更多的植被。或者他们也可以睁一只眼闭一只眼，让开发者自己去解决问题。

出于同样的原因，城市可以告诉开发商，根本不允许使用CAT，开发商必须使用手工工具，而“最小”意味着移除一株植物。

法利坎贝尔说:“这就是我们试图避免的——规划者过于强大，或者不够强大。”

因此，草案提出了一套明确的规则。“最小化”被删除并替换为“…限于开发足迹。任何移除的植被都必须就地放置在本地植物中。种植置换面积必须至少是被移除植被面积的1.5倍。”

这一过程将被简化，开发商和市政府都很容易理解和遵循，为双方节省时间和资源，并避免可能的诉讼。

当前的标准

MIG/APG表示，在2019年的准则中，有多个实例就各种各样的主题进行了“清晰客观”的更新，从保持河岸稳定和避免包括湖泊在内的沿海水域的沉积，到地表水和地下水的质量。

但“清晰客观”的变化只会影响某些“覆盖区”，这些区域是受特殊条件影响的城市可建土地区域。一些覆盖有最小的建议变化，而其他更敏感的领域，确实有很大的变化，很少使用，如果有的话。例如，海啸区。

但有些地方，比如主要野生动物覆盖区(Prime Wildlife Overlay District)，总共有17处变化，人们还是习惯了。

这并不是说，这座城市一直在让事情悬而未决。事实上，所有对法规的改变都是市政府目前正在解释的。

“在他们起草所有这些之前，我说，‘在你们开始思考要改变什么之前，让我告诉你们我们在做什么。所以我已经看过了，他们的建议很大程度上就是我们如何实施它。”

如果一个项目是在斜坡上，“他们需要满足斜坡的建筑规范，”法利坎贝尔说。“我们不会让他们把当地承包商吉米·鲍勃(Jimmy Bob)带着他的挖土机弄到那里，然后就开工。他需要一个工程师来帮助他。”

事实上，有部分MIG/ apg建议的改动是FarleyCampbell认为不够客观的。

在一个例子中，2019年的准则指出，开发商应该“避免对剩余植被覆盖的干扰，超过干扰会对利用该地区的野生动物群落造成损害的程度。”

确定“野生动物群落”是什么可以用多种方式来解释，因此MIG/APG试图限制空间，将其改为“避免对开发足迹之外的剩余植被覆盖的干扰”。

“这对我来说仍然不清楚，因为什么是发展?”FarleyCampbell问道。

这是该项目的目标之一，也是该市希望人们通过调查思考的问题:这些规范应该有多严格，或多不严格?

至于现在，当被问及该市是否与开发商有问题，或者反之亦然时，“简单的回答是没有，”法利坎贝尔说。

她只列出了几个小的属性，这些属性是在覆盖中开发的，变化最大。许多都是“填充地块”，即不属于新开发项目的一次性空置地块。大约有8个在开发Shelter Cove。

“经济衰退来袭，很多(房产)闲置在那里。嗯，经济衰退解除了，所有的地块都开始争抢，要么把它们卖掉，要么在它们的基础上扩建。”“几乎所有人都把它们卖了。”

杜鹃花大道上还有其他物业被批准，但在覆盖层内没有发生重大变化。

但仍然存在一些问题。

其他代码

最近，人们对一个开发项目提出了质疑，因为该项目的收益正在下降。

法利·坎贝尔说:“我们讨论的代码中没有任何与脱毛有关的内容。”“没有代码说明如何处理它。”

其他时候，开发人员甚至不申请代码——他们只是开始工作。

“有很多正在发生的植被砍伐在事后都得到了解决。他们清理干净，然后再进来获得许可。”

有时，这座城市不得不走回头路。

“你需要重新种植。这不是‘减少无家可归者’，”法利坎贝尔说。

对于已经完成的开发项目，佛罗伦萨城市法规目前没有办法检查之后的住房情况。

“我们不会回去看他们是否增加了卧室。看看所有被批准的房子，有很多房子的车库都被改成了奖励房。”“嗯，它应该在汽车的代码中。这就是代码的意思。我们会到处跑，告诉人们去找一个储藏室吗?”

这是滑坡效应。城市检查员检查每一处房屋吗?

但缺失的代码可能会对佛罗伦萨居民产生不利影响。

虽然HIP目前没有关注这个问题，但MIG/APG指出:“纽约市目前缺乏定义不安全或不健康住房的法规。”

坎贝尔说，该市确实计划查看这些部分，而且有相当多的代码部分需要更新。

法利坎贝尔说:“例如，我们没有卫生官员，县卫生部门不管理任何不需要许可证的事情。”“因此，大多数没有真正结构、电气和消防缺陷的废弃房屋很难按照书面规定进行法律监管。我们说的是防水布、发霉、破窗、墙板脱落。”

未来

改变这些法规的过程可能会对现有住房产生重大影响，但对于HIP目前通过“明确而客观”的法规变化，坎贝尔表示，只有两个开发项目可能会受到这些变化的影响:三里草原(Three Mile Prairie)，因为它进入了后期阶段，以及本尼迪克(Benedicks)拥有的城镇北部一个已计划但尚未提交的细分提案。

WendyFarleyCampbell说:“我们都知道Benedick计划做些什么——他们吞并了，他们在野生动物区。”

但如果佛罗伦萨继续向北扩张，在这些地区建造更多的房屋，那么法规的变化可能会变得更加相关。

“随着我们的扩张，这些将会适用，”法利坎贝尔说。

MIG/APG确实提供了一个超出规范如何建造的选择。

报告称:“北京市可以选择禁止这些地区的所有住宅用途，从而达到明确而客观的标准，即不允许在这些地区建造住宅。”

法利·坎贝尔没有对这些问题发表意见，他说:“如果这是我们想要的角度，这是公众想要的。”

但她确实表示，正在以一种确实提供保护的方式审视法规。

“我将以野生动物为例，因为这与本尼迪克有关，”她说。“所以一个主要的野生动物章节在其中遇到了挫折，在你测量湿地的地方，会有一个人去做这件事。他们会说，‘好吧，这是湿地的边缘。在此基础上，你遇到了挫折，因此你什么也做不了——什么也做不了，一棵树也不能移走，灌木丛也不能移走，这是相当慷慨的。’那么，你还需要再明确和客观多少呢?”

但最终，FarleyCampbell表示，应该由社区来决定代码应该是什么。她希望这是一个积极的过程，可以让人们思考他们未来生活的环境。

“可能有各种各样的事情，”她说。“我们有所有这些机构的合作伙伴——鱼类和野生动物部、林业部。他们有规划师和拥有生态学学位的科学家。他们是这里的利益相关者，可以权衡并为这些代码更改提供一些建议，或者肯定会审查它们，看看是否有办法加强其中一些。”

这可能会导致更多的步行区和公园，可以找到自然和建筑的融合。

法利·坎贝尔说:“代码中没有任何内容说明如何阻止人们到那里去，在湿地里乱逛。”“没有什么反对的，但可能有一种方法可以知道人们会怎么做。你能设计出一些东西，让人们知道哪些地方可以做，哪些地方不可以做吗?我不知道。”

这要由社区来解决。

HIP调查可以在https://bit.ly/HIPHousingSurvey上找到，10月17日星期一结束。